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Preguntas Frecuentes
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el leasing habitacional?
Es un contrato celebrado entre tres personas: dos personas naturales, vendedor y arrendatario promitente comprador, y una sociedad inmobiliaria de leasing habitacional, que opera al amparo de la Ley 19.281, en virtud del cual la sociedad compra un inmueble a solicitud expresa del arrendatario promitente comprador, para, en el mismo acto, dársela en arrendamiento con promesa de compraventa al mismo precio que se la compró al vendedor. La venta prometida se perfecciona una vez que el comprador entere el precio prometido, pactado a un plazo entre 8, 12, 15 o 20 años. Para ello, se establece una cuota igual y sucesiva, compuesta de un abono al precio y una renta de arrendamiento, que se paga mensualmente y con el pago de la última el comprador se hace del dominio de la propiedad.
El leasing habitacional es una de las herramientas utilizadas por el Ministerio de Vivienda, de acuerdo con la política habitacional con subsidios específicos para operaciones de leasing.
¿Cuál es el marco normativo del leasing?
Tanto el leasing habitacional como el leaseback se encuentran regulados en la ley 19.281 del año 1993 y, además, el leasing con subsidio se encuentra regulado en el DS 120 (V y U).
¿A quién le sirve este tipo de financiamiento?
El leasing con subsidio, al ser de entrega casi inmediata, es muy utilizado por las personas que necesitan comprar rápidamente una vivienda y no pueden esperar el proceso de postulación al programa regular del subsidio.
¿Qué formalidad debe cumplir un contrato de leasing habitacional?
Los contratos de leasing habitacionales consideran un arrendamiento con promesa de compraventa inscrito con un gravamen indisoluble en el Conservador de Bienes Raíces de cada región (CBR); es decir, no es posible separar la casa de la promesa de compraventa, por lo que están total y absolutamente amarrados y protegidos. Al pagar el compromiso adquirido, en el plazo estipulado o antes, inicia el proceso para que la casa quede inscrita a nombre del cliente.
En el caso del leasing, el contrato en cuestión se titula “Contrato de arriendo con promesa de compraventa”.
¿Puedo pagar con anticipación o tengo que esperar todo el plazo del contrato?
Sí. El contrato de leasing habitacional es prepagable en todo momento. Al prepagar se entera el saldo de precio y, por lo tanto, la sociedad inmobiliaria debe suscribir, en conjunto con el cliente, la transferencia del dominio de la propiedad a este último.
¿Es esta una nueva alternativa de financiamiento?
El leasing habitacional no es nuevo en Chile. Comenzó a operar en 1996 y, a la fecha, se han otorgado más de 41.000 subsidios habitacionales para comprar viviendas con este tipo de financiamiento. Durante los últimos años, se han emitido 5.000 contratos anuales de leasing habitacional con subsidio, siendo este mecanismo una de las herramientas más recurrentes de la Política Habitacional chilena.
¿Quedo protegido con un leasing habitacional para no perder mi casa?
En Chile el marco legal del leasing habitacional está establecido en la ley 19.281 de 1993, que regula los contratos de arrendamiento con promesas de compraventa de destino habitacional. Operar al amparo de esta ley significa, entre otras cosas, que las sociedades de Leasing se encuentran inscritas en la Comisión Para el Mercado Financiero (CMF), lo que otorga seguridad a los clientes; que las sociedades de leasing deban seguir estrictos protocolos de evaluación de la capacidad de pago de los clientes antes de suscribir los contratos; que los contratos queden debidamente resguardados; que ante su incumplimiento se siga un procedimiento judicial transparente; y que los clientes queden resguardados en sus derechos ante la eventual liquidación de la sociedad de leasing por parte de la CMF, entre otras garantías.
Además, durante todo el periodo de vigencia del contrato, el derecho a la vivienda que posee el arrendatario y futuro comprador se encuentra total y plenamente protegido por la Ley 19.281. Dicha ley establece que son inseparables el arrendamiento con promesa de compraventa y la vivienda aludida en dicho contrato, es decir, que ésta no puede ser vendida separada del derecho que tiene el arrendatario promitente comprador, con lo cual, el cliente mantiene su derecho adquirido en el origen mediante escritura pública con la firma del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. A su vez, la Ley establece que el Contrato de Leasing Habitacional o Contrato de Arrendamiento con Promesa de Compraventa sólo puede ser endosado a otra Sociedad inmobiliaria de Leasing Habitacional, a una Securitizadora, a un Fondo de Inversión Público o a una entidad expresamente autorizada por la CMF.
¿Puede la sociedad inmobiliaria transferir una vivienda dada en leasing a cualquier persona o sociedad?
No. La ley prohíbe absolutamente que la sociedad de leasing pueda transferir la propiedad a una entidad distinta de aquellas que expresamente contempla la propia ley. Y, aún en este caso, no la puede vender separada del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, gravamen que se encuentra inscrito en los Registros Públicos del Conservador de Bienes Raíces, lo que significa que la institución que compre el Contrato debe respetarlo de manera absoluta en todos sus puntos, incluido evidentemente la promesa de compraventa.
¿Este tipo de operaciones de leasing habitacional está afecto a la Tasa Máxima Convencional?
El leasing habitacional no es una operación de crédito de dinero, y, por lo tanto, la Tasa Máxima Convencional (TMC) no les es aplicable, por cuanto en un contrato de este tipo el objeto no es propiamente el dinero, sino un bien inmueble el cual es objeto de una compraventa, arrendamiento y promesa de compraventa. Así lo señala claramente la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), entidad encargada de calcular y publicar mensualmente la TMC.
¿Qué requisitos tengo que cumplir para acceder a este tipo de financiamiento?
Como en prácticamente cualquier financiamiento de largo plazo, el cliente debe cumplir con algunos requisitos mínimos para evaluar su capacidad de pago. Las políticas de financiamiento varían entre las distintas instituciones que otorgan el financiamiento.
La política de financiamiento de los Contratos de leasing habitacional, buscan asegurar, en la medida de lo posible, que sus clientes tengan y acrediten la capacidad de pago de la cuota mensual. Entre otras exigencias se solicita que la cuota mensual no superara el 35% del ingreso mensual del cliente; que la cuota mensual, más los pagos mensuales que realiza el cliente por otros conceptos no superen el 50% de su ingreso mensual; que el cliente tenga una antigüedad laboral mínima de 12 meses y no tenga protestos, entre otros. Esto se revisa con tecnología de nivel bancario.
¿Dónde se paga la cuota?
Austral Leasing no recibe pagos en sus oficinas. Todos los pagos se deben realizar a través de canales de pago establecidos (Unired, Sencillito, Khipu) o vía PAC.
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